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建设用地审批
发布日期:2009-02-23浏览次数:字号:[ ]

关于建设用地审批需要把握3个政策点:1.建设用地预审;2.农转用和土地征收审批权限;3.建设用地审批的重点内容。

土地管理法律规定,任何单位和个人搞建设需要用地的,必须依法申请使用国有土地。但也有关于特殊情况的规定。法律规定,在3种情况下,经批准,可以用集体土地,无需办理土地征收手续:(1)农村集体经济组织兴办企业;(2)乡镇村公共设施和公益事业建设;(3)村民建设住宅。

像引言案例中的商品住宅项目,必须使用国有土地,不得占用集体土地。 

(一)建设项目用地预审

建设项目用地预审的政策依据为关于深化改革严格土地管理的决定(国务院[200428号)。凡不符合规划、没有计划指标的建设项目,不得通过项目用地预审。建设单位向发改委申请核准或审批建设项目时,必须附具国土资源部门的预审意见,没有预审意见或预审未通过的,不得核准或批准建设项目。

建设项目用地预审实行分级预审制度。国家发改委批准、核准、备案的项目,由国土资源部预审;地方发改委批准、核准、备案的项目,由同级地方国土资源部门预审。

建设项目用地预审是项目批准的前置条件,没有经过预审批准的,建设项目不得通过。

(二)建设用地审批

关于建设用地审批,法律设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项。将农用地或未利用地变为建设用地需经过农用地转用审批。将集体土地变为国有土地需经过土地征收审批。在通常情况下,两项审批一并办理。 

1.审批权限

1)农用地转用审批和土地征收审批的权限,在国务院和省级政府两级,市、县没有审批权。

2)需要征收基本农田的,无论占多少,必须报国务院批。

3)建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的,国务院批;不足35公顷的,省政府批。

4)征收其他土地超过70公顷的,国务院批;不足70公顷的,省政府批。

2.农用地转用和土地征收审批的审查内容

办理农用地转用和土地征收审批时,审查的6项重点内容是:

1)是否符合规划,纳入计划;

2)是否履行了耕地占补平衡义务;

3)是否缴纳了新增建设用地土地有偿使用费; 

4)是否履行了征地报批前的程序,如告知程序、土地权属面积地类的确认程序、涉及土地补偿和安置的听证程序;

5)是否明确了征地补偿方案;

6)是否明确了被征地农民社会保障措施。

3.征地补偿费

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。

征地补偿费的标准为:

1)征收耕地的土地补偿费和安置补助费,一般不超过土地被征收前三年平均年产值的30倍;

2)按30倍补偿后仍不能使被征地农民保持原有生活水平,由当地政府从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

3)征收其他土地的补偿标准,由各省规定。

地上附着物补偿费、青苗补偿费的具体补偿标准,由各省规定。 

4.农用地和未利用地依法转为建设用地

农用地转用和土地征收审批办结后,农用地和未利用地就依法转为了建设用地。

建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。

引言案例中的商品住宅建设项目,必须使用国有建设用地。



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