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国有建设用地供应
发布日期:2009-02-23浏览次数:字号:[ ]

国有建设用地供应方式

政府可以采取三种方式供应国有建设用地:

(1)以划拨方式供应。

划拨是指经县级以上政府批准,在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后,将该幅土地交付使用,或者将土地无偿交付用地者使用的行为。简单地说,就是政府把土地交给土地使用者使用,但使用者未向政府缴地价款。用地者以划拨方式取得的土地使用权叫划拨建设用地使用权,没有明确使用期限。划拨土地转让,必须由政府批准,不得擅自转让。

(2)以出让方式供应。

出让是指市、县政府将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,土地使用者向政府支付土地出让金的行为。简单地说,就是政府给地,用地单位缴纳土地价款。

(3)以租赁方式供应。

国有土地租赁是指政府将国有土地出租给使用者使用,由使用者与市县土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。简单地说,就是政府租地,用地单位付租金。

三种用地方式的区别在于,划拨方式属于政府无偿供地,没有使用期限,出让和租赁属于政府有偿供地,用地者有偿用地,有使用期限。 

1.划拨

土地管理法规定,以下土地可以划拨:

1)国家机关用地和军事用地;

2)城市基础设施用地和公益事业用地;

3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

4)法律、行政法规规定的其他用地。

由于《土地管理法》是1998年颁布,1999年实施。现在来看这个范围显然过宽。近年来,各地都在探索缩小划拨范围。今年1月3日,国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[20083号),规定:

1)军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续划拨;

2)国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地,要积极探索实行有偿使用,其中,经营性用地先行实行有偿使用。

从这个规定中可以看出,我国在供地政策上的发展方向是:

1)划拨供地的范围越来越小;

2)有偿使用的范围越来越大;

3)有偿使用中,出让占主导地位。

2.出让

以出让方式供地,是市、县政府最重要的供地方式。从三种政府供地方式的所占比例上看,出让大约占70%左右,划拨约占24%左右,租赁和其他方式约占6%左右。

土地管理法城市房地产管理法规定:土地使用权出让,必须由土地所在地的市、人民政府有计划、有步骤地进行,市、县土地行政主管部门具体组织实施。因此,可以得出以下结论:

1)土地出让的权利在市、县; 

2)市、县国土资源局具体实施出让工作,是国有土地出让的主体;

3)省里不是出让主体;

4)乡镇、村组不是出让主体;

5)开发区管委会不是出让主体。

l法律规定,出让的最高年限为:

1)居住用地70年;

2)工业用地50年; 

3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

4)商业、旅游、娱乐用地40年;

5)综合或者其他用地50年。 

l出让土地要签订出让合同

市、县国土资源局代表政府出让土地后,必须与土地使用者签订国有土地使用权出让合同,用地者要按合同约定付清全部土地出让价款,申请土地登记,领取国有土地使用证。 

l出让合同的法定主体

出让合同的法定出让方是市、县土地行政主管部门。

土地使用权出让合同,是指市、县政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方,受让方支付土地出让价款的协议。

开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同,应当认定无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)特别指出开发区管理委员会和用地者签订的出让合同无效。

l出让价款与土地使用证

土地出让价款可以一次缴清,也可以分期付款,由用地者与政府双方约定,写入出让合同。

1)出让价款必须全部缴清后,才能发放土地使用证;

2)出让价款没有全部缴清,不得发放土地使用证; 

3)不允许按出让价款缴纳比例分割发放土地证。

l出让土地使用权的权能

出让土地使用权可以转让给他人,但首次转让要符合下列条件:

1)按照出让合同约定已经支付全部土地出让金,并取得土地使用证; 

2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上。

出让土地使用权可以出租给他人使用,收取租金。

出让土地使用权可以向银行办理抵押担保,申请贷款。 

l土地出让的4种具体方式

1)协议出让:市、县国土资源局与用地者通过一对一的协商谈判来确定地价和用地者; 

2)招标出让:市、县国土资源局发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加土地投标,根据投标结果确定用地者。

3)拍卖出让:发布拍卖公告,通过竞买人拍卖会上公开竞价,价高者得;

4)挂牌出让:发布挂牌出让公告,按公告规定的期限将出让土地的条件在市、县的交易大厅挂牌公布,接受竞买人报价,价高者得。

4种方式可以归为两大类型。招拍挂出让是一类,协议出让是第二类。因为招拍挂出让属于公开、公平、公正的方式,通过市场来确定用地单位和价格的。

对“招、拍、挂”的政策在理解上存在一个误区,认为拍卖最好,招标次之,挂牌最容易暗箱操作。这种理解是错误的。招标、拍卖、挂牌三种方式在政策是同等的。只是可能有些地方在操作中把制度歪曲了。

以下几种用地类型在办理土地出让时,必须实行招拍挂:

1)工业用地;

2)商业用地;

3)旅游用地;

4)娱乐用地;

5)商品住宅用地。

关于“招拍挂”实施,有4个政策性文件应了解。即:

1)国土资源部39号令:招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定2007111实施;

2)国土资源部114号文件:招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范协议出让国有土地使用权规范200681实施;

3)国土资源部307号文件:全国工业用地出让最低价标准200711实施;

4)中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动,为个人和亲友谋取私利的处理规定(中纪发〔2004〕3号)。  

l商品住宅用地供应

商品住宅用地供应方式应出让而不能划拨。办理出让应按招拍挂方式出让而不能协议出让。关于“招牌挂”的具体实施,在国土资源部39号令、114号文件规定了具体的操作程序。



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